В этом году принимать у застройщика квартиры, купленные по договору долевого участия, придется по новым правилам. Законодатель несколько облегчил жизнь девелоперам и усложнил покупателям.

Об алгоритмах приемки квартиры мы уже писали не раз, сегодня поговорим о том, что изменилось в этом году.

Постановлением Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» введены новые правила передачи дольщикам квартир в новостройках. Постановление вступило в силу 25 марта 2022 года и пока будет действовать до 31 декабря. Оно направлено на поддержку строительной отрасли, однако аукнется дольщикам.

Недостатки, выявленные при принятии квартиры, разделяются на существенные и несущественные. Существенными называют недочеты, когда жить в квартире невозможно. Например, разбито окно, дыра в стене, не работает канализация и пр.

Выявить недостаток и определить его сущность – задача специалиста, однако уже далеко не каждого, кого захочет позвать дольщик.

Раньше для приемки квартиры и составления акта можно было привлечь любого «дядю Васю» с лазерным уровнем, который понимал, на что нужно смотреть. Теперь – нет. Недостатки вы можете выявить и самостоятельно, а вот для их подтверждения требуется человек со специальной квалификацией.

Такой специалист должен соответствовать нескольким критериям. Во-первых, состоять в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительном проектировании или в Национальном реестре специалистов в области строительства. Во-вторых, быть сотрудником в ИП или компании, которая является членом СРО.

Экспертиза проводится за счет дольщика, однако застройщик обязан компенсировать траты на привлечение специалиста, если тот, согласно акту осмотра, подтвердил выявленные дольщиком недостатки (в случае когда ДДУ не установлен иной регламент).

До постановления дольщик мог не подписывать акт приема-передачи, сославшись на выявленные недостатки, какими бы они ни были, а застройщик обязан был их устранить в срок не позднее 45 дней. После проводился повторный осмотр. Если всё всех устраивало – подписывался акт приемки жилья.

Сейчас заключение специалиста принципиально важно, так как от того, какие будут выявлены недостатки – существенные или несущественные, зависит приемка жилья.

Если недостатки несущественные, принять квартиру дольщик обязан, в ином случае – вправе отказаться от этого. Застройщик устраняет несущественные недостатки после подписания акта приема-передачи жилья в срок не позднее 60 дней. В случае существенного недостатка сроки установлены те же: 60 дней с момента составления акта осмотра с участием специалиста.

Покупателей квартир урезали в правах на выбор способа урегулирования претензии. Например, до постановления дольщик мог всё исправить за свой счет. Это позволяло не только принять жилье и оперативно в него вселиться, но и выполнить работы максимально профессионально. Будущий владелец квартиры обращался в специализированную компанию, которой доверяет, а после взыскивал с застройщика убытки.

Постановление же указывает, что необходимо дождаться выполнения работ застройщиком. Если качество или сроки дольщика не устроят – только тогда у него появляется право на выбор: согласиться на уменьшение стоимости жилья соразмерно выявленным недостаткам; получить компенсацию убытков на устранение недостатков; дать застройщику еще один шанс безвозмездно устранить недостатки.

Если раньше судебная практика шла по колее закона защиты прав потребителей с использованием закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, то постановлением четко регламентирован закон о долевом строительстве как единственный применяемый для разрешения споров, вытекающих из ДДУ, с учетом особенностей постановления.

Это значит, что дольщики уже попрощались не только со штрафом 50% от присужденной суммы, но и с процентами за пользование чужими денежными средствами и моральным ущербом. Теперь единственное, на что можно претендовать, – неустойка, предусмотренная законом о долевом участии: 1/150 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. Мягко говоря, негусто.

Выше перечислены изменения наиболее критичные. К менее значимым можно отнести:

— уменьшение срока на составление одностороннего акта приема-передачи жилья застройщиком с 60 дней до 30 дней;

— уведомление застройщиком обо всех изменениях по электронной почте, если она указана в ДДУ (в письменной форме – можно не ждать).