Главное при продаже квартиры, в которой одним из собственников является несовершеннолетний, это соблюдение всех существующих правил и норм

В сделках по продаже квартир, где зарегистрированы несовершеннолетние, есть свои особенности и подводные камни. Вместе с экспертами разбираемся, какие формальности необходимо соблюсти, чтобы не нарушить права ребенка, а сделка купли-продажи не была признана недействительной.

Важно помнить

Регистрация ребенка по месту жительства в квартире дает ему жилищные права: не только право пользования жилым помещением, но и право на участие в дальнейшей приватизации и реновации. В связи с этим жилищные права несовершеннолетнего охраняются государством особым образом, чтобы действия родителей не ущемляли интересы ребенка.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником доли: главные шаги

Для успешной и законной продажи жилья, где доля собственности принадлежит несовершеннолетнему, необходимо соблюсти четкий алгоритм действий.

Шаг 1. Собрать пакет документов на отчуждаемое имущество.

Это:

• заявление обоих родителей или иных законных представителей ребёнка;
• паспорт ребёнка (для детей старше 14 лет);
• свидетельство о рождении;
• выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребёнка на недвижимость;
• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве);
• кадастровый паспорт с экспликацией;
• справка о кадастровой стоимости недвижимости.

Шаг 2. Оформить расчестный счет или собрать документы на приобретаемое жилье.

Шаг 3. Написать заявление в органы опеки и получить разрешение.

Шаг 4. Подписать договор купли-продажи. Если ребенок младше 14 лет, за него расписываются родители. Если старше, то подписывает самостоятельно.

Шаг 5. Купить новое жилье, выделить в нем долю ребенку или перечислить на его счет сумму, эквивалентную доле в прежней квартире.

Шаг 6. Зарегистрировать сделку. В Росреестр предоставляются: договор купли-продажи, разрешение отдела опеки и попечительства.

Шаг 7. Представить документы в органы опеки и попечительства.

Что проверяет опека

Органы опеки и попечительства проверяют законность сделки по отчуждению недвижимости и устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не нарушает ли его имущественные права или законные интересы. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых органы опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки, объясняет управляющий партнер московской коллегии адвокатов «Юрсити» Виктория Шакина.

В каких случаях органы опеки не разрешат сделку:

• один из родителей или опекунов отказывается от сделки;
• новое жилье хуже предыдущего. Например, оно меньшей площади, без ремонта или в аварийном состоянии;
• ребенок не прописан в новом жилье. По закону выписка ребенка из квартиры при продаже квартиры сопровождается регистрацией по другому месту жительства, его нельзя выписать «в никуда»;
• покупаемое жилье не достроено;
• в новом жилье нет удобств (горячая и холодная вода, а также электричество);
• доля ребенка в новом жилье меньше. Если родители решили купить меньшее по площади жилье, органы опеки обяжут иx выделить несовершеннолетнему бóльшую долю. По закону метраж собственности ребенка не может уменьшаться.

На практике органы опеки и попечительства могут дать согласие на продажу квартиры при соблюдении родителями определенных условий. Например, при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным принадлежавшему ему ранее. То есть не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое. Как вариант, согласие может быть дано при условии перечисления денежных средств от продажи квартиры или доли в квартире, принадлежащей ребенку, на счет ребенка в банке.

Когда согласие опеки не нужно

Разрешения органов опеки и попечительства не требуется при продаже квартире, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником. Исключение — случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и интересы.

До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо в квартире отца, либо с матерью. Таким образом, если покупатель приходит на просмотр и видит ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира. Если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит есть все основания полагать, что он должен владеть долей.

Покупатели редко приобретают квартиру, зная о том, что в ней прописан несовершеннолетний. Поэтому продавцу придется снять его с регистрационного учета до совершения сделки или договориться сделать это в разумный срок после. Важно помнить, что заявление о снятии с регистрационного учета несовершеннолетнего должно быть обязательно подписано обоими родителями, а не одним из них.

Какие проблемы могут возникнуть у покупателя

Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.

Это грозит проблемами новому собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, нужно перед заключением сделки очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.

Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.

Если речь идет про альтернативную сделку и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу. В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить данный документ у нотариуса — продавцу это обойдется в пределах 2–3 тыс. руб.