В том случае, когда недвижимость принадлежит сразу нескольким собственникам, редко удается избежать споров по поводу раздела этого объекта.

Если же разделить его невозможно (так, чтобы получились самостоятельные объекты с отдельным входом), и при этом все собственники не могут одновременно им пользоваться, ситуация может зайти в тупик. До недавнего времени суды решали эту проблему так:

— если признавали, что нет возможности предоставить сособственнику общий объект в пользование, то по его требованию суд мог взыскать с остальных сособственников денежную компенсацию за то, что те фактически пользуются его долей (считалось, что право собственника пользоваться своей вещью может предполагать в т.ч. получение платы за пользование ею другими лицами).

Такую трактовку в свое время опубликовал Верховный суд РФ (см. определение № 18-КГ18-186).

В итоге интересы того сособственника, который не мог пользоваться недвижимостью, были защищены. Но остальные становились фактически заложниками своих долей, будучи обязанными платить за «аренду чужой доли».

Например, суд взыскал с двух детей денежную компенсацию в пользу их отца, который после развода с матерью не мог проживать совместно в одной квартире, но при этом имел там долю в праве собственности (Седьмой КСОЮ, определение по делу №8Г-22113/2022).

Следует отметить, что в этом году тот же Верховный суд РФ внес важные изменения в указанное правило взыскания компенсаций с сособственников, опубликовав несколько новых решений по таким делам.

Теперь, по мнению высшей инстанции, взыскать компенсацию с сособственников, которые пользуются общим объектом, в пользу того, кто им не пользуется, можно при условии, что:

— у истца объективно нет возможности владеть и пользоваться имуществом, приходящимся на его долю, из-за другого сособственника (в т.ч. когда тот использует больше, чем ему причитается). Например: суд определил порядок пользования имуществом, но один из сособственников его нарушает, фактически присвоив себе весь объект или большую его часть.

Без закрепленного порядка пользования общим имуществом (соглашением сторон или судебным решением) о взыскании компенсации речи быть не может: должен быть официальный документ, подтверждающий, какая часть помещения выделена в пользование истца и ответчика, чтобы сравнить с тем, как фактически используется этот объект.

И если это условие выполняется, то, по мнению ВС РФ, компенсацию нужно рассчитывать не по величине арендной платы за долю в аналогичном помещении (как это практиковалось раньше), а исходя из реального размера убытков, которые понес истец в результате противоправного виновного поведения ответчика. Определить этот размер должен суд — а вот как именно, не уточняется.

В свете этого нового подхода смогут защититься те сособственники, для которых общая квартира или дом является единственным жильем: теперь с них нельзя будет взыскать компенсацию только лишь за то, что другой сособственник не пользуется этим жилым помещением.