Какой рост приносят инвестиции в квадратные метры и какие у них есть недостатки.

Почему люди вкладывают деньги в недвижимость

Строительная отрасль является одним из «локомотивов» российской экономики и активно поддерживается государством, в частности с помощью льготных ипотечных программ.

Согласно данным Росстата, в строительстве занято около 6,5 миллиона человек по всей стране, и этот показатель постоянно растёт. Общий объём работ по итогам года превышает 10 триллионов ₽ в денежном выражении. В свою очередь, согласно данным Дом.РФ, в России работают 3750 застройщиков, которые возводят 102,5 миллиона м2 жилья.

Даже в непростые для экономики периоды наблюдается стабильный спрос на жильё, а цены растут как минимум в соответствии с темпами инфляции, объясняет Руслан Сырцов.

В долгосрочной перспективе клиенты на рынке недвижимости практически всегда могут рассчитывать на приумножение средств. Вместе с тем рынки валют, драгоценных металлов и углеводородов чрезвычайно зависимы от внешних обстоятельств.

Более того, рынок недвижимости достаточно стабилен, что снижает риски обесценения при внезапных кризисных ситуациях, на которые тот же фондовый рынок реагирует молниеносно.

Преимущества инвестиций в жилье

Предсказуемое ценообразование

На рынке недвижимости практически не бывает обвала стоимости, и на долгом промежутке жильё дорожает. Ликвидная жилая недвижимость не теряет ценности даже во время экономических «штормов». Квартиры в Москве с 2013 года по сегодняшний день в рублях подорожали в два раза — с 168 тысяч ₽ до 337 тысяч ₽ за квадратный метр.

В 2021 году Циан провёл исследование, как изменились цены на квартиры в России за двадцать лет. За два десятилетия средние цены на новостройки выросли в России с 8,7 тысячи до 86,1 тысячи ₽ за квадратный метр, на «вторичку» — с 6,6 тысячи до 69,3 тысячи ₽, однако с поправкой на инфляцию средняя стоимость жилья в России в 2020 году была на четверть выше, чем в 2000 году. Максимальный рост цен эксперты отметили в Магаданской области (в 5,3 раза), Ингушетии (в 3,3 раза) и Ставропольском крае (в 2,4 раза).

В квартире можно жить

Покупка недвижимости — это не только инвестиция, но и приобретение объекта для жизни. Особую актуальность сегодня имеет тема сохранения людьми своих денег. В период неопределённости большинство рассматривает квартиры как самый надёжный актив для вложения и сбережения денег. По его словам, в условиях экономической и политической нестабильности устойчивость финансовой системы вызывает опасения, и люди считают, что вложиться в жильё — это спокойнее и надёжнее.

Возможность дополнительно заработать на этапе строительства

За время строительства стоимость квадратного метра неизбежно растёт. Если бы в 2013 году покупатель, обладающий 6 миллионами ₽, вложил эти деньги в покупку строящегося объекта и продал бы эту квартиру близко ко вводу объекта в эксплуатацию, повторив эту операцию с перспективными и ликвидными жилыми комплексами несколько раз за эти 10 лет, к 2023 году он мог бы позволить себе приобрести уже не одну, а несколько квартир.

Дополнительный доход от сдачи в аренду

Если же на протяжении 10 лет собственник сдавал бы квартиру в аренду, он получил бы ещё около 40–60% стоимости в зависимости от объекта.

Льготная ипотека

Российское правительство субсидирует ставки по ипотеке при покупке жилья в новостройке. Это позволяет купить квартиру с большей выгодой на условиях ниже рыночных. Лимит по субсидиям может быть исчерпан в 2023 году, однако пока программы продолжают действовать.

Сейчас в крупных банках действуют такие льготные ипотечные программы:

— Дальневосточная ипотека со ставкой до 2%;
— Сельская ипотека со ставкой до 3%;
— IT-ипотека со ставкой до 5%;
— Семейная ипотека со ставкой до 6%.

Какие минусы есть у недвижимости

Относительно невысокая доходность

Сейчас средняя цена квадратного метра в московской новостройке составляет 419,6 тысячи ₽, то есть около $4300. За десять лет первичное жильё в рублёвом эквиваленте подорожало на 133,1%, однако в долларовом, напротив, подешевело на 21,3%. За тот же срок стоимость доллара по отношению к рублю выросла практически в три раза, а стоимость золота увеличилась с 1500 ₽ за грамм в августе 2013 года до 6000 ₽ в августе 2023 года.

В свою очередь, средняя стоимость новостройки на конец 2013 года составляла в Москве 181 723 ₽ за квадратный метр (без учёта элитного сегмента), а в августе 2023 года — 321 832 ₽ за метр. Таким образом, в рублёвом выражении средняя цена московского квадратного метра выросла в 1,8 раза.

Долгая продажа при необходимости

Жильё гораздо труднее обменять на деньги, особенно в кризисные моменты. Например, согласно исследованию Сбербанка, сроки экспозиции жилья, то есть поисков покупателя, на вторичном рынке России по итогам июля 2023 года за год выросли на 10 дней. В среднем квартира в России продаётся за 62 дня, однако это время зависит от площади и числа комнат — чем больше квартира, тем труднее найти покупателя. В июле 2023 года однокомнатные квартиры продавались за 52 дня, двухкомнатные — за 59 дней, а трёхкомнатные — за 73 дня.

Переплата при ипотеке

В случае привлечения ипотечного кредита заёмщик вынужден переплатить банку. Например, при покупке квартиры стоимостью 10 миллионов ₽, первоначальном взносе в 16% и сроке кредита 30 лет переплата в Сбербанке превысит 12 миллионов ₽, свидетельствует ипотечный калькулятор. Сократить переплату можно, если уменьшить срок кредита или увеличить первоначальный взнос.