По общему правилу, доход, полученный от продажи недвижимости, расценивается как налогооблагаемая база НДФЛ. Однако в ряде случаев можно не платить налог с продажи жилья на абсолютно законных основаниях.

Давайте разбираться вместе, что это за случаи и какие условия должны быть соблюдены, чтобы к вам в один прекрасный день не пришло “письмо счастья” от налоговой.

Давность приобретения

Согласно закону, если вы приобрели недвижимость несколько лет назад, то продажа такой недвижимости не будет считаться налогооблагаемым доходом, при условии, что соблюден так называемый минимально необходимый срок владения.

Минимально необходимый срок владения бывает двух видов, и он напрямую зависит от основания возникновения права собственности:

● три года — если это наследство, приватизация, рента, дарственная или единственное жилье (в последнем случае срок не зависит от основания возникновения права собственности);

● пять лет — если это купля — продажа и прочие случаи.

При этом нужно учитывать еще ряд нюансов, а именно:

● если продаете единственное жилье, то оно не должно быть куплено в течение последних трех месяцев до его продажи, также не будет учитываться личная недвижимость супруга;

● если продаете квартиру или дом, которые достались по наследству, то трехлетний срок начинает течь не с момента госрегистрации прав собственности наследника, а со дня смерти наследодателя.

Льготы для семей с детьми

С 2021 года на семьи, в которых воспитываются двое и более несовершеннолетних детей, распространяется специальная льгота, освобождающая их от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости.

При этом:

● срок владения не имеет никакого значения вообще;

● что касается детей, то они могут быть как родными детьми, так и усыновленными.

Однако, чтобы претендовать на данную льготу, семья с детьми должна четко соответствовать всем критериям, установленным законом, а именно:

● как минимум двое детей в семье не достигли восемнадцатилетия, либо один из них или оба учатся по очной форме обучения и при этом не достигли 24 лет.

● стоимость проданной недвижимости не должна превышать пятидесяти миллионов рублей;

● новая квартира или дом приобретается в течение того же года, в котором произошла продажа старой недвижимости (или до конца апреля следующего года — это уже самый крайний срок);

● если новое жилье приобретается в новостройке по договору долевого участия, то в этом случае в течение текущего календарного года или до конца апреля следующего года должна быть погашена полная его стоимость, предусмотренная договором ДДУ;

● новая квартира или дом должны быть либо больше предыдущих по общей площади, либо иметь большую кадастровую стоимость (а лучше и то, и другое);

● на момент продажи старого жилья у семьи либо вообще нет другого жилья в собственности, либо если оно имеется, то его доля не превышает пятидесяти процентов в другой недвижимости, превышающей по общей площади приобретаемое жилье.

Если хотя бы один из указанных критериев не соблюдается, то семья не получает право на льготу и уплачивает НДФЛ в полном размере, за исключением случаев, когда налог отменяется автоматически в связи с истечением минимально необходимого срока владения (три или пять лет).

Что делать, если вы не подпадаете под эти условия?

Самый первый совет в такой ситуации — это повременить и все-таки дождаться истечения минимально необходимого срока владения.

Тогда вы сможете не платить налог законно и избавите себя от многих рисков, которые неизбежны, если вы попытаетесь продавать недвижимость по различным серым схемам (типа без указания в договоре полной стоимости и т.д.).

Кроме того, недвижимость это надежный актив, который с годами только возрастает в цене. Поэтому продавать ее через три-пять лет даже выгоднее для собственника.

Если подождать совсем не получается, то тогда попробуйте посмотреть в сторону других налоговых льгот, а именно:

● налоговый вычет с суммы размером в один миллион рублей (если вы продаете недвижимость, приобретенную в порядке наследования или по дарственной, либо полученную на основании приватизации или договора ренты);

● уменьшить доходы на расходы, если вы продаете недвижимость с пятилетним минимальным сроком владения.