Не протекает ли крыша, греют ли батареи отопления, светят ли лампочки в подъезде и исправен ли лифт – эти вопросы волнуют граждан всегда, и особенно в преддверии сезона, когда «неожиданно наступила зима». Каким образом общаться с нашими порой неповоротливыми управляющими компаниями, как заставить их работать и куда жаловаться, если те не хотят?

Кто может пожаловаться на УК? Только ли собственник или квартиросъемщик, зависит ли это от прописки?

На неправомерные действия управляющей компании вправе пожаловаться не только собственник квартиры, но и наниматели по договорам аренды или социального найма, а также родственники, проживающие с собственником в квартире.

В настоящее время предусмотрены удобные интернет-сервисы, позволяющие дистанционно, по сути, любому желающему направить обращение по поводу проблемы в доме. Например, сервис «Добродел» для жителей Московской области позволяет любому без заполнения бумажных документов и поиска необходимых инстанций взаимодействовать с органами исполнительной власти и решать конкретные проблемы, достаточно лишь в меню написать сообщение о проблеме, указать адрес и при возможности прикрепить фотографии.

Куда обращаться с жалобой в первую очередь? В каком случае надо жаловаться в Роспотребнадзор, а когда в Жилинспекцию?

В первую очередь, жалобу необходимо написать в адрес самой управляющей компании на имя генерального директора. Но, как правило, управляющая компания дает отписки, оставляя жалобы без удовлетворения или вовсе, вопреки закону, оставляет их без ответа. Однако, чтобы соблюсти претензионный порядок, например, для суда, жалоба хотя бы формально должна быть отправлена сначала в управляющую компанию.

Если обращение в УК результатов не дает, одним из самых эффективных вариантов является обращение с иском в районный суд. Он рассматривает требования жителей любого характера в пределах законных способов защиты потребителя. Существуют и альтернативные внесудебные способы подачи жалобы на УК, такие как обращение в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор.

Существенной разницы в полномочиях Жилинспекции и Роспотребнадзора для потребителя в рамках ЖКХ, в принципе, нет, и та и другая организация осуществляют проверку качества обслуживания управляющими компании. Однако тут важно, какую именно цель вы преследуете – просто наказать УК и предупредить последствия ее бездействия или же восстановить уже нарушенные права потребителя.

Если управляющая компания уже нанесла потребителю ущерб некачественно выполненными работами, и он хочет получить за это компенсацию, Роспотребнадзору предстоит осуществить проверку и полностью содействовать заявителю жалобы в восстановлении его нарушенных прав. Жилинспекция же также осуществит проверку по заявлению жителя, однако результат будет несколько иной: она всего лишь установит факт нарушения со стороны УК, составит документы по фактам нарушений и наложит на нее предусмотренные законом штрафные санкции, после чего потребует устранения нарушений и проведения новой проверки.

Говоря проще, и Роспотребнадзор, и Жилинспекция проведут проверку и обязуют УК исправить нарушения, но у Роспотребнадзора предусмотрена функция индивидуальной помощи потребителю в случае необходимости.

На каком этапе идти в суд?

В суд можно идти по истечению 10 дней с момента отправления претензии в адрес управляющей компании в случае, если эта претензии остается без ответа или удовлетворения (ст. 22 Закона «О защите прав потребителей»). Для того чтобы обратиться с иском в суд, достаточно просто направить претензию в адрес УК и дождаться истечения 10 дней в случае отсутствия обратной связи или получения отказа. Предварительно обращаться в иные госучреждения необязательно.

Есть ли разница в способах подачи жалобы – по почте, через госуслуги?

Разница в способах подачи жалобы в основном заключается только в сроках. Срок рассмотрения обращения на Госуслугах в Жилищную инспекцию и другие госорганы – около 10 дней, примерно столько же дается на рассмотрение обращений по почте, только здесь необходимо учитывать сроки отправки почтового письма и сроки его получения, то есть в случае отправки жалобы по почте ждать придется дольше, и, кроме того, необходимо будет понести почтовые расходы.

Следовательно, направление жалобы через систему Госуслуг, а также через иные интернет-сервисы или через заявки на официальных сайтах ведомств – удобнее и дойдут до адресата быстрее.

Что делать, если жалобы не помогли?

Если обращения в управляющую компанию, а также в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор не дали должного результата, защитить свои права потребителя можно путем обращения в суд с иском к управляющей компании.

Кто может сменить УК и как это сделать?

Изменить способ управления МКД, а также избрать новую управляющую компанию могут сами собственники квартир, для этого необходимо совершить следующий ряд действий:

1) инициировать и провести общее собрание собственников, рассмотрев вопросы о расторжении договора управления с действующей УК, об утверждении проекта договора с новой УК и о заключении договора с новой УК;

2) заключить договор с вновь избранной собственниками управляющей компанией;

3) подать заявление о внесении изменений в реестр в Жилищную инспекцию.

Этот способ годится для собственников, которые своими силами решили «свергнуть» недобросовестную УК, однако есть ситуации, когда жителям и вовсе не придется проводить столь сложные манипуляции. За особо грубые нарушения Жилинспекция уполномочена отстранить УК от управления, попутно лишив ее лицензии. Лишается УК права управления и лицензии в случаях, если ей дважды совершаются грубые нарушения, такие как:

— незаключение договоров с поставщиками ресурсов и регоператорами;

— отказ от передачи технической документации, если УК вышла из процесса управления домом;

— непроведение испытаний на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывки и регулировки систем отопления;

— наличие задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору.

Что грозит УК за нарушение обязанностей?

Ответственность, которую может понести УК, зависит от степени тяжести нарушений. Она может получить предписание на устранение нарушений, предупреждение, может заплатить штраф, а может лишиться лицензии, а ее директор – попасть под уголовную ответственность.

В случае причинения собственнику материального ущерба, например, в результате залива помещения, управляющая организация обязана возместить причиненный ущерб в полном объеме. В случае нарушения лицензионных требований и невыполнения обязанностей по договору управления Жилищная инспекция по результатам проверки выносит предписание, затем назначает штраф.

В случае повторного нарушения отдельных требований УК лишается лицензии. В случае причинения тяжкого вреда здоровью собственников, неуплаты налогов в крупных размерах, фальсификации документов, ущерба интересам кредиторов при банкротстве генеральный директор управляющей компании привлекается к уголовной ответственности.