Передумать покупать квартиру в новостройке — можно. Если сделка ещё не оформлена, всё просто: стороны не ставят подписи на документах и расходятся. Если договор долевого участия (ДДУ) подписан и оплачен, ситуация становится сложнее, потому что заключение такого контракта регулируется отдельным законом.

Можно ли расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги, обязательно ли идти в суд и как оформить расторжение — рассказываем в нашей статье.

Кто такой дольщик и что такое ДДУ

Покупатель жилья в новостройке называется дольщиком, потому что деньги, которые он отдал за будущую квартиру, составляют долю от общего бюджета строительства. Оплату квартиры подтверждает договор ДДУ, его подписывают дольщик и застройщик.

Государство много сделало для того, чтобы права дольщиков были как можно лучше защищены. Сейчас порядок участия граждан в софинансировании строительства жилья регулирует ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004.

Самые свежие изменения в закон вступили в силу в 2018 году. В соответствии с ними деньги дольщиков, внесённые за покупку квартиры, лежат на специальных счетах, они называются эскроу-счета, пока дом не будет готов.

Застройщик получит деньги только после того, как отдаст все ключи. Плюс к этому деньги участников строительства дополнительно застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

Права и обязанности участников ДДУ

И дольщик, и застройщик — партнёры в договоре долевого участия, так как оба его подписывают и берут на себя определенные обязательства. Застройщик должен завершить строительство в срок и передать покупателю квартиру зафиксированного метража в жилом комплексе, который соответствует проектной декларации. Дольщик обязан заплатить за квартиру: таким образом он выкупает право на свое будущее жилье.

Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика. В ФЗ № 214 перечислены основания для этого, на них остановимся ниже. Если ситуация дольщика не соответствует ни одной из предусмотренных законом, можно воспользоваться условиями ДДУ.

Застройщики предусматривают в нём условия расторжения, как и в любом другом документе о договоренностях и сделках.

Как расторгнуть договор об участии в долевом строительстве

Есть четыре варианта расторжения договора долевого участия:

— по обоюдному согласию сторон;
— по инициативе застройщика;
— по инициативе дольщика через уведомление застройщика;
— по решению суда.

Главное, что нужно знать, чтобы расторгнуть договор ДДУ с застройщиком, — нужны причины. Внезапное изменение финансового положения, развод, другая школа, куда пойдёт ребенок, нужно больше места — ничто из перечисленного не является причиной для расторжения ДДУ.

А вот если застройщик не выполняет обязательства, взятые на себя по договору, это может стать основанием.

Если причин нет, а расторжение договора ДДУ необходимо, можно обратиться к условиям договора. Но обычно безосновательное прекращение договора невыгодно дольщику. Например, застройщик вправе прописать в нём, что будет возвращать средства покупателю, но частями и в течение нескольких лет.

То есть, если застройщик выполняет работы в срок, соответствует требованиям, предъявляемым к строительным компаниям властями, платит кредиторам, то законных оснований для расторжения ДДУ нет.

Что может сделать дольщик? Продать свой договор. Это называется переуступкой прав требования. Возможно, на неё потребуется согласие застройщика и совершенно точно согласие банка, если ДДУ был оплачен ипотечным кредитом.

В исключительных случаях застройщик может согласиться вернуть дольщику часть или всю сумму за квартиру, и тогда стороны расторгают ДДУ по соглашению сторон. Дольщик, соответственно, тоже должен согласиться на условия застройщика. Если стороны договорились, составляется соглашение с указанием того, как и в какой срок покупатель получит назад свои деньги.

В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда

Можно расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке и без решения суда, просто отправив застройщику уведомление, если есть одна из ситуаций, описанных в статье 9 ФЗ № 214.

А именно:

— нарушен срок передачи объекта долевого строительства на два месяца и дольше;

— застройщик не устраняет недостатки, понижающие уровень жизни в квартире или делающие её непригодной для проживания, не уменьшает цену договора и не соглашается на компенсацию дольщику;

— качество квартиры или дома не соответствует требованиям;

— иные основания, зафиксированные в ФЗ или ДДУ.

Что касается последнего пункта, то, например, в ФЗ № 214 нет такого основания для расторжения, как «дольщик передумал». Но оно есть в законе «О защите прав потребителей».

Судебная практика складывается таким образом, что иногда суды используют этот закон. Хотя по формальным признакам им можно руководствоваться только в той части, которая не попадает под регулирование ФЗ № 214.

Если застройщик признан банкротом и в его отношении открыто конкурсное производство, если есть судебное решение о ликвидации юридического лица или же его кредитор требует досрочного исполнения обязательств, это тоже основания для одностороннего прекращения ДДУ.

Сначала дольщику рекомендуется предложить застройщику расторжение по соглашению сторон. Если этого не произойдёт, нужно будет отправить в компанию уведомление о расторжении.

На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда

Покупка строящегося жилья через счет-эскроу стала возможна с 2018 года. До этого деньги дольщика поступали напрямую застройщику. То есть он ими пользовался.

Следовательно, если речь о расторжении ДДУ, заключенного до 2018 года, дольщик вправе требовать неустойку. Её размер прописывают в ДДУ, и он не может быть меньше того, что указан в законе: 1/300 от ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательств. Это для юридических лиц-дольщиков, для граждан — в два раза выше.

Проценты начисляются со дня внесения денег дольщиком до дня полного расчёта.

Если расторгается договор ДДУ, который был заключён после 2018 года, права на неустойку у дольщика нет, он получит столько, сколько заплатил при покупке.

Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора

Строгой формы нет. В произвольной же в заявление потребуется включить следующее:

— данные о застройщике и дольщике — полное наименование с формой собственности, свои паспортные данные и ФИО;

— реквизиты договора участия в долевом строительстве (номер и дата), о расторжении которого уведомляется застройщик;

— основание расторжения договора (используется ссылка на положение закона, с указанием статьи, пункта и подпункта);

— подробный расчёт суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе, если на неустойку есть право);

— реквизиты счёта дольщика для перевода;

— дата составления уведомления;

— опись вложения.

Прежде чем отправить уведомление заказным письмом, нужно его отксерокопировать: копия будет нужна для регистрации расторжения в Росреестре. Затем отправить почтой заказным письмом.

Дата расторжения — это день на штемпеле отправки, а не день, когда письмо получит застройщик.

В каких случаях дольщик может расторгнуть договор через суд

Случаи, при наступлении которых можно требовать расторжения договора ДДУ через суд, тоже перечислены в 9-й статье ФЗ № 214. Вот они:

— есть перебои в строительстве — оно прекратилось или приостановлено; есть явные признаки, что срок строительства по ДДУ не будет соблюдён;

— застройщик существенно изменил проектную документацию, в результате чего в пределах 5% изменились площади квартир и нежилых помещений;

— застройщик изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений в доме.

В этом же списке есть расплывчатая формулировка «в иных установленных федеральным законом и ДДУ случаях». На самом деле, они перечислены в Гражданском кодексе РФ, но их нужно будет доказывать, и необязательно в пользу дольщика будут присуждены неустойка и штраф к застройщику.

Если расторжение предполагается по основаниям из ФЗ № 214, то, помимо суммы, уплаченной за квартиру, застройщик обязан выплатить неустойку: 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства по возврату денег для дольщиков-юридических лиц и в два раза больше для физлиц.

Иногда бывает так, что застройщик не возвращает деньги, несмотря на то, что уведомление о расторжении составлено по законным основаниям. Тогда тоже придется идти в суд по месту нахождения застройщика.

Обязательно ли идти в суд

Обращение в суд — довольно распространенная мера, куда реже договор расторгается по соглашению сторон. Но прежде чем идти в суд и предпринимать любые шаги к расторжению, целесообразно проконсультироваться с юристом — специалистом по долевому строительству. Вот показательный пример.

Дольщица проекта одного крупного столичного застройщика выбрала и оплатила квартиру, где в гостиной было два окна. Квартира стоила на 700 тыс. рублей дороже, чем аналогичная, но с одним окном в гостиной.

В ходе строительства ей позвонил представитель компании и сообщил, что в её квартире будет одно окно и нужно подписать дополнительное соглашение к договору ДДУ. Дольщица отказалась и обратилась к юристу по долевому строительству. Он изучил её договор долевого участия, и выяснилось, что он составлен так, что застройщик вправе вносить изменения в конфигурацию квартиры, — количество окон в ДДУ не указано.

Доказать, что её квартира стоила дороже, тоже не получалось, потому что к тому времени корпус был распродан, и цены на квартиры пропали из открытого доступа. От компенсации девелопер отказался, а расторгать договор и забирать деньги было невыгодно — квартиры подорожали на 45%.

Ещё одно обстоятельство, требующее оценки до обращения в суд, — финансовая устойчивость застройщика. Дело в следующем: пока ДДУ не расторгнут, дольщик обладает правом залога на незавершённый объект строительства. После расторжения этим правом воспользоваться нельзя.

Это значит, что, если между расторжением и перечислением денег застройщик обанкротится, шансы вернуть сбережения резко сократятся. Среди всех требований кредиторов притязания бывшего дольщика будут в последней очереди, и на их удовлетворение вполне может не хватить средств.

Кроме того, суды — это всегда дополнительные расходы и времени, и денег.

Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд

Документов для обращения в суд может потребоваться больше, чем для расторжения через уведомление:

— Заявление. В нём должны быть изложены все требования — о расторжении договора и возврате уплаченной суммы, о компенсации убытков и неустойки, если на них есть право.

— Копия договора ДДУ.

— Подтверждение оснований для расторжения ДДУ.

— Расчёт суммы требований к застройщику.

— Другие документы, которые может потребовать суд.

Расторжение необходимо зарегистрировать. Для этого застройщик или дольщик обращается в Росреестр с соответствующим заявлением, к которому прилагаются: соглашение о расторжении, если оно прошло по соглашению сторон; уведомление с описью, если через уведомление, или решение суда. Плюс экземпляр ДДУ и квитанция об оплате 350 рублей госпошлины.

Если расторжение внесудебное, застройщик обязан вернуть деньги в течение 20 дней с момента отправки уведомления или подписания соглашения. По решению суда — в течение 10 дней.

Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке

После того, как застройщик уведомлён о расторжении, нужно сообщить об этом в банк, где оформлена ипотека, и указать предполагаемые сроки возврата денег и расчёт суммы.

Некоторые банки вносят в договор пункты об обязательном согласии кредитной организации на расторжение. Но юристы считают такое требование незаконным, ссылаясь на Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466.

Но важно помнить, что факт расторжения договора не означает снятия обязательства перед банком по ипотеке и закрытию долга. Мало того, ипотечная строящаяся квартира часто становится предметом залога, и банк может настоять на досрочном погашении кредита и даже на выплате процентов.

Вот почему стоит уведомить банк о расторжении ДДУ и предложить другое обеспечение по ипотечному кредиту.