И нередко за такими сделками стоят определенные договоренности, к которым могут прийти только члены одной семьи (например, фиктивно переоформить имущество, чтобы защитить его от раздела с супругом или от обращения взыскания по долгам).

Но что будет, если впоследствии эта неписаная договоренность будет нарушена? Сможет ли обманутый родственник защитить свои интересы в суде, вернув имущество обратно? Разберем эту ситуацию на недавнем примере из практики.

В 2014 г. мужчина оказался под следствием: в отношении него возбудили уголовное дело, и перспективы его завершения были весьма туманны.

Поэтому у гражданина были весьма серьезные основания опасаться за судьбу своего имущества, самым ценным из которого был дом с земельным участком. Дочь предложила ему переоформить недвижимость на внучку, заключив с ней договор дарения.

Они договорились, что внучка становится лишь формальной собственницей, тогда как фактическим владельцем по-прежнему остается дедушка (в подтверждение она подписала соответствующую доверенность).

Дедушка подписал договор дарения, сделку зарегистрировали — и далее все шло согласно достигнутой договоренности: он жил в доме, оплачивал коммунальные услуги и т. д.

Спустя несколько лет следствие прекратилось, уголовное дело закрыли, и мужчина обратился к внучке с просьбой вернуть ему дом. Но… получил отказ.

В итоге он вынужден был обратился в суд с требованием признать договор дарения недействительным. Он объяснил, что не имел намерения отдавать внучке свой дом, а заключение сделки было обосновано лишь необходимостью спасти имущество от возможного взыскания.

Учитывая, что даритель и одаряемая приходились друг другу близкими родственниками, внучка никогда в дом не вселялась, никаких расходов по его содержанию не несла, суд согласился с тем, что сделка была мнимой (т. е. заключалась без намерения достичь правовых последствий — ст. 170 ГК РФ) и отменил договор дарения.

В апелляции поддержали такое решение, но кассационный суд высказался иначе.

Внучка поясняла в суде, что про уголовное дело ничего не знала, дом ей дедушка подарил в честь 18-летия, она ежегодно платила налог на него — значит, сделку считала реальной и исполняла свои обязанности собственницы.

А дедушка, в свою очередь, заявил, что заключил сделку с неправомерной целью (уклониться от последствий уголовного преследования) — поэтому, с точки зрения закона, его заявление о недействительности сделки не имеет правового значения (ст. 166 ГК РФ).

Исходя из этого, суд посчитал, что здесь нет оснований для признания дарения мнимой сделкой, несмотря на то, что заключалась она между родственниками — и направил дело на пересмотр (Первый КСОЮ, дело № 8Г-34935/2023).

Таким образом, договор дарения между родственниками может привести к двум вариантам негативных последствий:

— во-первых, сделку могут признать мнимой, а имущество истребовать у одаряемого обратно, если ему не удастся доказать реальное исполнение этой сделки (тогда пострадает одаряемый, если он действительно рассчитывал на то, что это имущество ему дарят);

— во-вторых, суд может, наоборот, отказать в признании сделки недействительной по иску дарителя, если родственник откажется исполнять устные договоренности по возврату имущества, — и тогда уже даритель останется ни с чем.

Рассказываем, как зарегистрировать малыша и какие документы для этого понадобятся.

Что такое постоянная и временная регистрация

Регистрация, или прописка, — это обязательная процедура привязки человека к определенному адресу. Постоянная регистрация бессрочная, если человек по какой-то причине не будет снят с учета.

Сняться с учета можно самостоятельно (например, при переезде) или принудительно — обычно это происходит по суду, а инициатором выступает собственник жилья (если тот, кого выписывают, не имеет права собственности).

Временная регистрация отличается от постоянной тем, что ее оформляют на срок от одного месяца до пяти лет.

Без регистрации не получится пользоваться социальной инфраструктурой (например, поликлиникой, детским садом, школой) и получать какие-либо льготы от государства (например, выплаты). Процесс регистрации регулируется статьей 20 Гражданского кодекса РФ, а за ее отсутствие можно получить штраф — 5 тыс. рублей.

Новорожденному лучше оформить сразу постоянную регистрацию. Если же такой возможности нет (например, родители прописаны в другом городе), делается временная, причем процедура аналогична. Основное различие — в необходимости продлевать регистрацию и добавить к списку документов свидетельства о временной регистрации родителей.

ТРИ ГЛАВНЫХ ПРАВИЛА

1. Для регистрации потребуется свидетельство о рождении, так что первым делом надо получить его. Это нужно сделать в течение месяца со дня рождения малыша.

2. Зарегистрировать ребенка можно только вместе с кем-то из родителей или опекунов. Если родители зарегистрированы по разным адресам, ребенок обычно прописывается к матери.

3. Строгих сроков для регистрации новорожденного нет, но лучше сделать это в течение недели после получения свидетельства о рождении.

Зачем новорожденному регистрация

Малышам регистрация необходима для получения полиса обязательного медицинского страхования (ОМС) и получения места в детском саду — обычно в очередь на получение места в садике записываются сразу после рождения.

Только по факту регистрации можно оформить материнский капитал и другие выплаты, положенные от государства при рождении ребенка. Регистрация потребуется и для оформления всевозможных льгот или мер господдержки (включая, например, получение семейной ипотеки).

Собираем документы

Основной список документов маленький и несложный, но в действительности все зависит от конкретной ситуации семьи и даже отделения, где оформляется регистрация. Ниже — список обязательных и опциональных документов. Возможно, вы обойдетесь минимумом, но на всякий случай можно подготовить полный перечень.

1. Заявление родителя о регистрации ребенка по месту пребывания. Образец можно посмотреть здесь. При обращении в МФЦ бланк-образец выдадут на месте.

2. Свидетельство о рождении (СОР). Его получают первом делом после рождения ребенка, а оформить документ можно в загсе, МФЦ или даже в роддоме (пока СОР выдают лишь некоторые из них). В помощь — портал госуслуг.

Понадобится заявление от родителей, паспорт заявителя, свидетельство о заключении брака родителей (если оно есть) и выписка из роддома или от врача, присутствовавшего при родах или осмотревшего ребенка после них.

3. Паспорта родителей с отметкой о прописке либо с вкладышем о временной регистрации. В них же можно будет проставить отметку о рождении ребенка, хотя процедура необязательна.

4. Разрешение на регистрацию ребенка от второго родителя, если родители прописаны по разным адресам.

Заявление пишется в свободной форме и содержит фразу: «не возражаю, что ребенок (ФИО, дата рождения и номер СОР) будет зарегистрирован вместе с матерью/отцом». Это заявление необязательно, но могут и спросить — например, если родители не в браке. Чаще такое разрешение просят от матери, если ребенок прописывается к отцу, а вот обратного заявления (разрешение отца для прописки к матери) не потребуется.

5. Свидетельство о браке родителей. Оно тоже необязательно с точки зрения закона, но в некоторых отделениях МВД могут и попросить.

6. Выписка из Росреестра, если регистрация предполагается в ипотечном жилье. Она может и не понадобиться, но взять на всякий случай стоит.

7. Если вы оформляете регистрацию для ребенка, над которым берете опеку или попечительство, потребуется акт соответствующего органа о назначении опекуна или попечителя.

8. Если оформляете временную регистрацию, понадобятся свидетельства о временной регистрации родителей.

ВАЖНОЕ

Раньше требовалась выписка из домовой книги (справка по форме 11). Теперь это требование отменили приказом № 984 МВД России от 31.12.2017. Будут требовать — смело на него ссылайтесь.

Можно ли прописать ребенка в ипотечном жилье?

Можно — при условии, что один из родителей уже в нем зарегистрирован.

Казалось бы, ипотечное жилье должно иметь ограничение, но даже если кредит еще не выплачен до конца, в квартире можно прописаться. Объясняем, как это работает: согласно статье 346 Гражданского кодекса РФ «Пользование и распоряжение предметом залога», залогодатель (то есть покупатель, выплачивающий кредит) вправе пользоваться предметом залога. Притом что статья 20 Гражданского кодекса РФ обязывает прописывать детей с родителями, проблем возникнуть не должно.

И еще одно важное дополнение: согласно пункту 18 постановления Правительства РФ № 744 (в редакции от 17.05.2021), зарегистрировать несовершеннолетнего можно и без согласия собственника жилья или банка, у которого это жилье находится в залоге.

По этой же логике можно регистрировать ребенка и в муниципальной квартире.

Более того, временную регистрацию для ребенка можно оформить и в съемном жилье, причем без согласия собственника, подчеркивает Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. Нужна лишь временная регистрация в квартире, где проживает один из родителей, и обращение в органы МВД с паспортами одного или обоих родителей со справкой о регистрации по месту пребывания родителя и свидетельством о рождении ребенка.

Если регистрации в квартире у родителя нет, то зарегистрировать ребенка нельзя. При прекращении временной регистрации родителя прекращается и регистрация ребенка.

Подаем заявление

Подать заявление и весь собранный пакет документов можно несколькими способами.

1. Через портал госуслуг.

2. Через МФЦ. Подойдет любое отделение, но проверьте заранее, не нужна ли предварительная запись для приема в том, которое вы выбрали. МФЦ — оптимальный вариант, потому что заодно можно оформить и другие документы (например, СНИЛС или полис ОМС).

3. В отделении по вопросам миграции в районном отделении МВД (через него в конечном счете и происходит регистрация). Записаться на прием в МВД заранее можно через портал госуслуг. Потребуется подтвержденная учетная запись.

Получаем свидетельство о регистрации

При подаче документов на регистрацию в электронном виде результат можно получить тоже онлайн. После рассмотрения органами МВД электронное свидетельство о регистрации по месту жительства придет в личный кабинет на «Госуслугах», и его уже можно будет использовать для получения других госуслуг.

Но многие предпочитают личный визит в отделение для получения бумажной версии — одновременно можно «прописать» детей и в паспортах родителей.

Обычно между подачей заявления и приглашением в районное отделение МВД для получения бумажного свидетельства о регистрации по месту жительства и записи о ребенке в паспорт проходит около трех дней.

Информация о детях вписывается сотрудником МВД на предпоследнем развороте паспорта. Самостоятельно вписать ребенка нельзя.

Сама по себе процедура необязательна, но наличие такой записи может выручить в ситуации, когда родителю нужно доказать свой статус. Такое случается, например, при экстренной госпитализации, когда свидетельства о рождении под рукой нет, или при вопросах уполномоченных органов, если у родителя и ребенка разные фамилии.

Бывает, что на отметку обращают внимание сотрудники банков при оформлении материнского капитала.

Для получения такой отметки заранее записываться и заполнять заявления не понадобится — всё можно сделать на месте в порядке живой очереди. На всякий случай возьмите копии паспортов и свидетельство о браке.

ЧЕК-ЛИСТ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ НОВОРОЖДЕННОГО

1. Получите свидетельство о рождении.

2. Соберите документы:

— заявление законного представителя — родителя;

— свидетельство о рождении;

— паспорта родителей;

— заявление от второго родителя, что он не возражает против регистрации ребенка с первым родителем (если родители прописаны по разным адресам);

— свидетельство о браке родителей;

— выписку из Росреестра для прописки в ипотечной квартире.

3. Подайте документы в районное отделение МВД, в МФЦ или через «Госуслуги».

4. Получите свидетельство о регистрации и запись в паспорт в районном МВД (опционально).

Как будет работать новый закон и зачем он нужен.

Зачем нужен закон

Необходимость изменений была обусловлена отсутствием достоверной информации о техническом состоянии многоэтажек, что, в свою очередь, приводит к ошибкам при составлении планов капитального ремонта. Сегодня региональные программы капремонта представляют собой перечень многоэтажек со сроками выполнения работ и услуг без учета технического состояния зданий, поэтому региональные фонды капремонта часто не владеют информацией о фактическом износе дома.

Согласно нововведению, теперь обследование технического состояния может быть проведено на основании:

— правового акта субъекта за счет собственных средств;

— решения общего собрания собственников помещений в доме.

С внесением изменений собственники смогут самостоятельно провести обследование технического состояния дома, по результатам которого орган государственной власти, ответственный за реализацию программы, сможет внести изменения в программу ремонта. Таким образом, закон должен способствовать повышению эффективности использования средств капитального ремонта и снижению износа жилищного фонда.

Как инициировать обследование

С 1 сентября этого года общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме получит право принимать решение о проведении обследования технического состояния дома, включенного в региональную программу капремонта.

Если обследование инициируют жители, оно будет проведено за их счет и на собрании проголосовать «за» должны не менее 2/3 собственников помещений. Стоимость такого обследования начинается от 100 тыс. руб. Собрание проводится посредством очного, заочного или очно-заочного голосования по инициативе самих собственников или по предложению лица, осуществляющего управление в доме. Если решение об обследовании дома примет субъект, оно будет оплачено из бюджетных средств региона.

Кто и как проведет экспертизу

Обследование позволит оценить системы инженерно-технического обеспечения дома, а также системы электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, противопожарной защиты. Кроме того, оно позволит оценить состояние общедомового имущества, к которому относятся кровля, чердак, подвал, фасады, лифты, лестницы и т. д.

На основе полученных результатов будут вноситься изменения в программу капремонта. Проведение обследования даст возможность собственникам помещений дома самостоятельно определять возможность дальнейшей эксплуатации дома, в котором они живут, и принимать решения о необходимости проведения тех или иных ремонтных работ.

Законодательно предусматривается, что обследование технического состояния многоэтажки будет проводиться юридическими лицами, являющимися членами саморегулируемых организаций, выполняющих инженерные изыскания или подготовку проектной документации, а итоги обследования должны будут размещаться в информационной системе ГИС ЖКХ.

Результаты обследования технического состояния дома, проведенного на основании решения собрания собственников, будут направляться в ответственный за реализацию региональной программы капремонта орган исполнительной власти субъекта России, на территории которого расположен многоквартирный дом, в порядке, определенном решением общего собрания.

Результаты обследования технического состояния многоэтажки будут являться основанием для внесения изменений в соответствующую программу в части переноса срока или определения очередности проведения капремонта. Процедуру обследования установят регионы на основе требований, которые утвердит правительство.

Рассказываем, как изменится программа в 2024 году и на что можно потратить денежный сертификат.

Размер маткапитала 2024 году

Ежегодно размер материнского капитала индексируется. С 1 февраля 2022 года выплату индексируют, исходя из прогнозируемой инфляции, а не фактической. В 2023 году размер маткапитала увеличился на 11,9%. В этом году индексация составит 7,4%.

Таким образом, до 1 февраля 2024 года размер маткапитала составляет:

— 587 тыс. руб. — на первого ребенка;
— 775,6 тыс. руб. — на второго ребенка;
— 188,6 тыс. руб., если ранее семья получала выплату на первенца.

С 1 февраля 2024 года размер выплаты составит:

— 631 тыс. руб. — на первого ребенка;
— 834 тыс. руб. — на второго ребенка;
— 202,6 тыс. руб., если ранее семья получала выплату на первенца.

Если семья уже успела распорядиться частью материнского капитала, оставшиеся средства все равно будут проиндексированы на 7,5%. Например, если сейчас осталось 290 тыс. руб., то в 2024 году эта сумма увеличится до 311 тыс. руб.

Программа маткапитала

Материнский капитал — госпрограмма финансовой поддержки семей, которая была запущена в 2007 году. Сейчас она действует до 2026 года. Ее цель — повысить рождаемость в стране. Изначально денежные выплаты выдавались семьям, где родился второй ребенок, но потом программу расширили.

Цели, на которые можно направить средства маткапитала, указаны в ст. 7 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Выплату можно потратить на образование детей, получение ежемесячных выплат (если у семьи доход ниже прожиточного минимума), соцадаптацию детей-инвалидов либо направить на формирование накопительной части пенсии мамы.

Кто имеет право на маткапитал в 2024 году

Право на выплату имеют:

— женщины, которые родили или усыновили второго или последующего ребенка после 1 января 2007 года;

— женщины, которые родили или усыновили первого ребенка после 1 января 2020 года;

— мужчины, которые являются единственными усыновителями второго или последующего ребенка, если решение суда вступило в силу после 1 января 2007 года;

— мужчины, которые являются единственным усыновителем первого ребенка, решение суда об усыновлении которого вступило в силу с 1 января 2020 года;

— мужчина имеет право на маткапитал, если у матери прекращается право на маткапитал — она умерла, лишена родительских прав на ребенка, совершила умышленное преступление против ребенка или отменено усыновление ребенка ею. Речь также идет об отцах, которые воспитывают ребенка после смерти матери, не имевшей российского гражданства;

— несовершеннолетние дети или учащиеся очно в возрасте до 23 лет тоже могут претендовать на маткапитал при одном из условий: первое — если у матери, отца или усыновителя прекратилось право на маткапитал; второе — у матери прекратилось право, а у отца оно не возникло. Чтобы дети смогли распорядиться материнским капиталом, обычно нужно участие органов опеки.

Кроме того, с 1 января 2024 года на маткапитал могут рассчитывать только лица, которые имеют гражданство России на момент рождения ребенка. Кроме того, ребенок тоже должен являться гражданином России, причем по рождению. Исключения сделаны для жителей новых регионов: им маткапитал будет выплачиваться независимо от сроков получения российского гражданства и его основания.

Как получить маткапитал в 2024 году

С 2020 года действует беззаявительный порядок оформления маткапитала. Сертификат приходит в личный кабинет на портале госуслуг автоматически в течение пяти дней после регистрации ребенка в органе ЗАГС. Если учетной записи на портале нет, то можно получить бумажную версию сертификата через МФЦ.

Сертификат теперь выдается без заявления: необходимая информация поступает в Пенсионный фонд автоматически из органов ЗАГС. Уведомление о выдаче сертификата поступит в личный кабинет на портале госуслуг.

Подать заявление о направлении средств маткапитала на улучшение жилищных условий можно через портал госуслуг или лично в территориальный орган Социального фонда России. Заявления на распоряжение средствами материнского капитала рассматриваются в течение десяти дней.

На какую недвижимость можно потратить маткапитал в 2024 году

Один из самых популярных способов использования сертификата — улучшение жилищных условий. Эти цели выбирают почти 70% россиян. Сюда относится:

— покупка квартиры или дома;

— строительство дома;

— строительство или реконструкция дома;

— реконструкция домов блокированной застройки (с 2024 года);

— оплата первого взноса по ипотеке;

— оплата основного долга по ипотеке;

— покупка жилья по договору участия в долевом строительстве (ДДУ);

— оплата вступительного взноса в ЖСК.

Рассмотрим подробнее самые популярные направления использования маткапитала.

1. Покупка жилья и ипотека

Средства маткапитала можно использовать при покупке квартиры или дома за свои деньги или в ипотеку. Обычно сертификат направляют на погашение основного долга жилищного кредита, рефинансирование или первоначальный взнос. В последнем случае лучше добавить собственные сбережения — так выше шансы получить одобрение.

Внесение только маткапитала (если это предусмотрено программой банка) не может быть причиной отказа, но следует понимать, что чем больше сумма первоначального взноса, тем охотнее банк дает кредит. Это связано с рисками, ведь чем больше человек вкладывает своих денег, тем меньше вероятность, что он откажется платить и захочет потерять квартиру.

Маткапитал можно использовать и при участии в льготных ипотечных программах — дальневосточной, сельской, семейной, льготной на новостройки, военной. С 2021 года подать заявление на самое востребованное направление программы — покупку или строительство жилья в ипотеку — стало возможным непосредственно в банке, в котором открывается кредит. Сбором необходимых документов занимаются банки.

2. Строительство и реконструкция дома

Сертификат можно потратить на реконструкцию и строительство загородного дома, в том числе с привлечением кредита. С 2020 года за счет этих средств семья может построить жилье не только на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), но и дом на садовом участке. Кроме того, средства маткапитала можно направить на реконструкцию жилого дома на садовом участке либо компенсировать затраты на его строительство (реконструкцию).

Потратить маткапитал на реконструкцию и строительство загородного жилья можно лишь при условии, что помещение имеет статус жилого дома, предназначено для постоянного проживания, а у владельца сертификата (супруга) есть право собственности (пользования, владения, аренды) на землю и разрешение на строительство жилья (уведомление о планируемом строительстве). Построить или реконструировать жилой дом на садовом участке с использованием маткапитала можно своими силами либо с привлечением строительной компании и заключением договора подряда.

В марте 2021 года вступили в силу изменения, по которым для подтверждения того, что дом построен, нужно предоставить выписку из ЕГРН. Ранее требовались сведения из акта освидетельствования проведения основных работ по строительству жилого дома. Сам дом должен быть возведен после 1 января 2007 года. Если он построен до этой даты, семья может потратить маткапитал только на его реконструкцию.

С 2024 года средства маткапитала можно направить на реконструкцию жилого помещения в домах блокированной постройки (таунхаусы, дуплексы). По закону дома блокированной застройки не являются объектами индивидуального жилищного строительства, поэтому россияне, живущие в таких домах, не могли воспользоваться маткапиталом для реконструкции или ремонта своей недвижимости. Но принятый в конце прошлого года закон устранил этот пробел.

3. Покупка земельного участка и ремонт

Средства маткапитала можно направить на покупку жилого дома, но не земли. Купить участок на материнский капитал нельзя. Также нельзя использовать маткапитал при покупке апартаментов.

Невозможно использовать средства маткапитала и на ремонт квартиры или дома. Однако такая опция обсуждается. Летом 2021 года Владимир Путин согласился рассмотреть возможность использования материнского капитала на ремонт жилья. «Можно подумать. Только критерии здесь очень размыты — надо понимать, какой ремонт, почему он не делался и не будут ли эти деньги истрачены впустую», — уточнил он.

Позднее риелторская сеть предложила правительству разрешить использовать маткапитал для покупки земельных участков. Авторы инициативы считают, что ограничения на покупку земельных участков создают сложности для семей при строительстве собственного дома. Пока инициатива не вылилась в соответствующий законопроект. Соответственно, решения по этому вопросу не принято, использовать маткапитал на покупку земли в 2024 году также нельзя.

Нюансы использования маткапитала

Маткапитал накладывает ряд ограничений, о которых необходимо знать перед использованием сертификата. Подать заявление на использование маткапитала можно, когда ребенку исполнится три года. Использовать материнский капитал, не дожидаясь трехлетия ребенка, можно при условии покупки жилья или строительства дома с использованием кредитных средств.

Обязательное условие использования маткапитала при покупке жилья — наделение детей долями в приобретаемой недвижимости. При продаже жилья, купленного с помощью маткапитала, необходимо будет также наделять детей собственностью в новой квартире. Такие сделки проходят только с разрешения органов опеки и Пенсионного фонда, что усложняет процесс продажи квартиры на вторичном рынке. Например, нельзя решить вопрос с продажей через размещение денежных средств на счетах несовершеннолетних детей.

Все это касается и переуступки прав требования на квартиру, если возникает необходимость продать ее еще до оформления собственности, в том числе на детей. В случае расторжения сделки средства возвращаются в Пенсионный фонд.

Что планируется изменить в 2024 году

В этом году Госдума рассмотрит новые правила траты маткапитала на жилье без ипотеки. Предлагается убрать ограничения по возрасту ребенка — сейчас семьи с детьми до трех лет могут тратить субсидию только при покупке недвижимости в кредит.

Кроме того, в этом году планируется рассмотреть законопроект, отменяющий обязательный порядок выделения детям долей в жилье, приобретенном с помощью средств маткапитала. По закону в такой квартире должна быть выделена доля на детей. Именно она в дальнейшем становится серьезным препятствием, чтобы продать или обменять такое жилье, считают депутаты. Они предлагают отменить выделение долей, если в результате обмена увеличилась кадастровая стоимость квартиры или ее метраж стал больше — такие сделки будут разрешены.

И даже тот факт, что ребенок больше не живет в квартире и у него теперь другое место жительства, не станет для суда основанием для выселения — поскольку несовершеннолетние дети лишены возможности самостоятельно определять место своего жительства.

В связи с этим единственным реальным способом выписать ребенка остается дожидаться его совершеннолетия — и обращаться в суд с иском. Но здесь тоже есть нюансы — поясним на свежем примере.

В московской неприватизированной квартире были зарегистрированы мужчина (наниматель), его супруга и его несовершеннолетняя дочь от первого брака (последняя в квартире давно не жила, съехав вместе с матерью после развода).

Желая приватизировать квартиру без участия дочери, мужчина дожидался ее совершеннолетия — и когда девушке исполнилось 18, стал требовать, чтобы она выписалась.

Но та отказывалась — более того, она написала отцу официальное письмо с требованием предоставить ей ключи от квартиры. А вскоре после этого подала в суд иск об установлении порядка оплаты жилищно-коммунальных услуг, чтобы определить свою долю в расходах на содержание квартиры.

Отец тем временем тоже обратился в суд, требуя выселить дочь и снять с регучета как бывшего члена своей семьи.

Он пояснил, что дочь давно не живет по месту регистрации, ЖКУ не оплачивает, у нее есть другое жилье от бабушки, которым она вправе пользоваться. Его иск удовлетворили, но лишь пока жалоба не дошла до кассационного суда.

Там решение отменили, указав, что договор социального найма признается расторгнутым только в случае выезда гражданина в другое место жительства, что приравнивается к его добровольному отказу от своих прав на жилое помещение (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

В данном же случае не было оснований, чтобы признать дочь добровольно отказавшейся от права на отцовскую квартиру: по достижении 18 лет она предпринимала попытки вселиться туда, определила в судебном порядке свою долю в расходах на ЖКУ и оплачивала ее.

Эти факты, по мнению кассационного суда, исключали возможность признания ее утратившей право пользования жильем. Кроме того, было учтено, что между датами 18-летия дочери и обращения отца в суд с иском о ее выселении прошел незначительный срок (Второй КСОЮ, дело № 8Г-6713/2022).

В результате при пересмотре дела в первой инстанции иск мужчины отклонили, а за дочерью признали право вселиться в квартиру (Мосгорсуд, дело № 33-12058/2023). Фактически это означает, что приватизировать жилье без ее участия теперь не удастся.

Таким образом, выписать ребенка по достижении совершеннолетия можно — но лишь при условии, что он, став взрослым, не изъявлял намерения вселиться по месту своей регистрации и начать пользоваться этим жильем. В противном случае принудительное выселение становится невозможным.

Что относят к капремонту, за который нужно платить

По состоянию на 2023 год к нему относят ремонт:

— фасада;
— фундамента;
— крыши;
— подвала;
— внутридомовой системы снабжения ресурсами — теплом, водой, газом;
— систем отведения воды;
— лифтов и их шахт.

Особенности взносов за капремонт

С учетом норм действующего законодательства есть такие особенности взносов на капремонт:

— это часть оплаты за жилье, но она не относится к оплате за услуги ЖКХ – за газ, свет и воду, и ее рассчитывают по другим метоликам;

— перечислять средства на капремонт собственнику квартиры нужно обязательно — даже если он фактически не живет в жилье;

— если владелец квартиры собирается предоставлять свое жилье кому-то в аренду, по умолчанию взносы за капремонтр продолжает платить он лично. Но при желании можно договориться, чтобы взносы перечислял арендатор. В таком случае это обязательство указывают в договоре аренды;

— если приобрести квартиру, по которой будут долги за капитальный ремонт, они переходят на нового собственника — в этом их существенное отличие долгов за оплату услуг ЖКХ. Поэтому если вы покупаете квартиру и не хотите перечислять большие суммы за бывшего владельца, обязательно убедитесь в отсутствии долгов.

Как собирают средства

Есть два варианта, которые используют для сбора средств:

— перечисление денег региональному оператору;

— перевод средств на счет, который открыт специально для этих целей. Владеть таким счетом может УК, региональный оператор, ТСЖ или ЖСК.

То, куда будут направляться средства, собственники дома решают на общем собрании. Если такой вопрос не выносили на обсуждение или решение не было принято, деньги перечисляют региональному оператору.

От чего зависит величина взносов

Какими именно будут взносы, владельцы квартир могут определять самостоятельно — на общем собрании собственников. Но есть особенность — они не должны быть меньше минимума, который определен для региона, где расположен дом. В некоторых регионах еще имеет значение и тип дома, в зависимости от которого минимум тоже может быть разным. К примеру, на 2023 год для Москвы минимум составляет 24,09 рублей за квадратный метр, в Санкт-Петербурге — от 11,9 до 12,99 рублей, в Ростовской области — 12,61 рубль.

Кто может не платить

Законодательно собственники квартир освобождаются от уплаты в таких ситуациях:

— дом признан аварийным;

— здание собираются сносить;

— дом еще не был включен в программу капремонтов. Обычно это имеет отношение к новостройкам — владельцы новых квартир не сразу перечисляют деньги;

— участок, на котором расположен дом, будет изъят в пользу государства.

У кого могут быть льготы

Льготы бывают федеральными, которые распространяются на всю территорию России, и региональными, которые действуют в определенном субъекте РФ. Например, на федеральном уровне полностью освобождены от уплаты люди, которым исполнилось 80 лет.

Уплачивать 50% от необходимой суммы имеют право:

— владельцы квартир, которым уже исполнилось 70 лет. Но дополнительно еще нужно отвечать нескольким условиям. Например, это должны быть неработающие одинокие люди или члены семьи, в которой есть только неработающие пенсионеры;

— семьи, воспитывающие ребенка-инвалида;

— инвалиды, имеющие первую или вторую группу;

— участники и ветераны ВОВ;

— многодетные собственники квартир;

— малообеспеченные граждане, но только при условии, что размер оплаты за капремонт и услуги ЖКХ превышает долю дохода, установленного в определенном регионе проживания.

Как оформить льготу

В большинстве случаев льгота заключается в компенсации части оплаты взносов на капитальный ремонт. Чтобы получить ее, можно обратиться в МФЦ либо в местный центр жилищных субсидий.

Нужно подготовить следующее:

— заявление;

— паспорт;

— документ, подтверждающий право собственности;

— трудовую книжку, если необходимо;

— документ, свидетельствующий о праве на льготу;

— квитанцию, которой можно подтвердить уплату взноса за предыдущий месяц;

— реквизиты счета, куда будет перечислена компенсация в случае одобрения направленного заявления.

Когда могут не дать льготу

Это могут быть такие ситуации:

— предоставленные документы недействительны;

— в документах есть сведения, которые не отвечают действительности;

— заявитель не имеет права на предоставление ему льготы;

— заявителю уже перечисляют компенсацию или предоставляют скидку.

Когда начинать платить за новостройку

Обязательство уплачивать взносы возникает после того, как дом включают в региональную программу. Это происходит в разное время, но власти обязаны сделать это не позднее восьми месяцев с того момента, как будет выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. Еще Жилищный кодекс предусматривает, что начало выплат может быть отсрочено на период от трех до пяти лет с того момента, как новостройка будет сдана. Такое решение могут принять региональные власти. В каждом регионе могут быть свои правила и особенности отсрочки платежей – в одном регионе могут отсрочить уплату взносов для дома, а в другом для дома с такими же характеристиками нет.

Что будет, если не платить взносы

Необходимость уплачивать за капремонт – это обязательство собственников квартир, которая установлена ГК РФ и ЖК РФ.

В большинстве случаев взносы указаны в общей платежке ЖКУ. Если не перечислять средства, управляющая компания будет периодически упоминать о том, что нужно оплатить долг. Для этого присылают уведомления. Иногда УК в отношении злостных неплательщиков действуют более жестко, например, перекрывают доступ к стоякам, отключают электричество. Если собственники квартиры продолжают не перечислять необходимые средства, УК может обратиться в суд.

По решению суда средства на оплату капитального ремонта могут взыскать принудительно. Кроме этого, дополнительно неплательщику придется покрыть судебные издержки. Заниматься взысканием средств будут судебные приставы, если собственник квартиры не исполнит решения суда самостоятельно. Например, для этих целей на период погашения долга могут быть арестованы счета.

Оплата имущественного налога

В 2023 году по всей России прошла государственная кадастровая оценка стоимости зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. До этого регионы сами определяли дату проведения переоценки и периодичность.

Кадастровая оценка объектов капитального строительства на 1 января 2023 года вступит в силу с 1 января 2024 года. Но платить налог на имущество с учетом переоценки нужно будет только в 2025 году. В 2024 году мы будем платить налог на имущество за 2023 год без учета переоценки. Налоговые уведомления с учетом переоценки 2023 года придут только осенью 2025 года, а оплатить налог нужно будет до 1 декабря 2025 год.

Результаты кадастровой переоценки 2023 года будут использоваться для расчета налога на недвижимость за 2024 год. Следовательно, налог с учетом переоценки нужно будет заплатить до декабря 2025 года, а до декабря 2024 года налог будет начисляться на основе предыдущей кадастровой стоимости.

Например, в Москве кадастровая стоимость жилой недвижимости с 1 января 2024 года вырастет в среднем на 21%. Но это не значит, что сумма налога по имуществу для москвичей вырастет на такую же величину. По физическим лицам действует налоговая оговорка, которая гласит, что насколько бы ни увеличилась кадастровая стоимость объекта в результате переоценки, сама сумма налога не может быть увеличена больше чем на 10%.

Если человек платил 100 руб. налога на квартиру, то он будет платить максимум 110 руб. независимо от того, насколько выросла кадастровая стоимость.

При этом для исчисления налога за 2023 год будут использоваться понижающие коэффициенты, пояснили в Федеральной налоговой службе (ФНП):

— 0,6 (в 2023 году — 0,4) — для города Севастополя, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий год;

— Рост налога не может превышать 10% по сравнению с предшествующим налоговым периодом в регионах, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий и последующие годы (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии со ст. 378.2 Налогового кодекса).

Налог на имущество

Налог на имущество физических лиц нужно платить ежегодно не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налогом облагается недвижимость в собственности — жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, объекты незавершенного строительства и т. д. Полный перечень объектов налогообложения указан в ст. 401 Налогового кодекса. Формула налога определяется как произведение уменьшенной на налоговый вычет кадастровой стоимости объекта и процентной ставки (она зависит от типа недвижимости). Если речь идет о квартирах, эта ставка составляет 0,1–0,3% стоимости. Для элитного жилья (дороже 300 млн руб.) ставка составляет 2%.

Оплата земельного налога в 2024 году

Россияне, владеющие земельными участками, ежегодно (не позднее 1 марта) оплачивают земельный налог. Он начисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая внесена в Росреестр на 1 января того года, за который считают налог. Чтобы установить кадастровую стоимость, власти проводят кадастровую оценку.

В 2022 году по всей России была проведена внеочередная государственная кадастровая оценка земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года. Вступила она в силу с 1 января 2023 года для соответствующего исчисления земельного налога. Но в 2023 году действовала налоговая оговорка: если оценка 2022 года была выше предшествующей, то действовала предшествовавшая переоценка. В разных регионах она проходила в разное время (в Москве, например, в 2021 году). Если свежая ГКО-2022 по земле была ниже предшествовавшей, то действовала новая ГКО на 1 января 2022 года. Но этот мораторий действовал только в 2023 году.

Также, согласно п. 17 ст. 396 НК РФ, для физлиц установлено ограничение роста земельного налога более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом. Исключение составляют случаи роста кадастровой стоимости в связи с изменением характеристик земельного участка, а также случаи применения повышающего коэффициента 2 к земельным участкам, приобретенным в собственность для индивидуального жилищного строительства, по истечении десяти лет с даты регистрации прав на участок.

В 2024 году этот мораторий прекращает действие. В 2024 году при расчете земельного налога будут учитываться результаты ГКО на 1 января 2022 года независимо от того, больше или меньше они предыдущей оценки. Налоговая оговорка действовала только в 2023 году, на следующий год ее не продлевали.

Кроме того, с 1 января 2024 года заработает закон, согласно которому владельцам дач нужно будет указывать в уведомлении для расчета земельного налога, какой участок земли занимает возведенное на нем строение, и отмечать его кадастровый или инвентарный номер. Это касается объектов жилищного фонда, инфраструктуры ЖКХ и другой недвижимости. По мнению юристов, данная поправка позволит сделать процедуру проектирования более прозрачной, зафиксировать все объекты для последующей защиты имущества граждан.

Пример расчета земельного налога

Земельный налог — это местный налог, поэтому окончательные ставки налога, налоговые льготы устанавливаются нормативными актами муниципальных образований. Нормативные акты муниципальных образований по любому из имущественных налогов можно найти на сайте ФНС по ссылке.

Если рассчитать налог за 2023 год, уплачиваемый в 2024 году, на примере города Балашиха Московской области, то необходимо руководствоваться решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области «Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха» № 02/03 от 10.06.2015. Тогда в отношении земельного участка, занятого домом индивидуальной жилой постройки, ставка налога составит 0,3%. В Балашихе установлены местные льготы для отдельных категорий граждан. Например, для граждан, достигших предпенсионного возраста (женщины 55 лет, мужчины 60 лет) и пенсионного возраста, предусмотрено уменьшение суммы налога на 85%, для многодетных — на 50%, для некоторых категорий предусмотрено полное освобождение от налога.

Для расчета будем исходить из следующих данных:

— кадастровая стоимость земельного участка — 2 млн. руб.;

— доля владения — 1/2;

— собственник владел участком все 12 месяцев налогового периода;

— право на налоговый вычет в соответствии с п. 5 ст. 391 НК РФ отсутствует;

— существует право на льготу в виде уменьшения суммы налога на 85%;

— за предыдущий год сумма налога составила 350 руб.

Расчет суммы налога будет выглядеть так:

поскольку

2 000 000 руб. × 0,3% × (12 мес./12) × (100% — 85%) × 50% = 450 руб. > 350 × 1,1,
то налог равен:

350 × 1,1 = 385 руб.

Таким образом, поскольку по расчету сумма налога выросла более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом, налог начисляется в сумме, равной налогу за предыдущий год и умноженному на 1,1.

Отмена налога при утрате имущества произойдет автоматически

С 1 января 2024 года заработает закон, согласно которому налоговая будет автоматически получать данные об уничтожении имущества (например, о сгоревшей даче) от других ведомств. Это необходимо для того, чтобы не платить налог за утраченную недвижимость. Раньше собственник должен был написать заявление в налоговую службу, чтобы не платить налог в связи с утратой объекта.

В случае уничтожения имущества начисление налога прекратят не только на основании заявления налогоплательщика, но и на основании сведений, полученных от других органов. Налог по таким объектам автоматически прекратит начисляться с первого числа месяца, в котором это случилось. Изменения вносятся в п. 4.1 ст. 382 Налогового кодекса.

Недавние изменения, которые будут действовать в 2024 году

— Обманутых дольщиков, которые получили компенсации от регионов при банкротстве застройщиков, освободили от уплаты налога на доход физических лиц (НДФЛ). По российскому законодательству, если застройщик обанкротился, налогом не облагаются доходы, полученные участниками долевого строительства за счет имущества Фонда развития территорий (ФРТ). Льгота предоставляется тем дольщикам, у которых есть включенное в реестр требование о передаче жилых или нежилых помещений или машино-мест. Принятым законом предусмотрено, что компенсации, которые дольщики получают от региональных властей, также будут освобождены от уплаты НДФЛ. Закон вступил в силу в июне 2023 года.

— С середины 2023 года отменен налог для семей с детьми при продаже земли. Эта норма раньше действовала только при продаже квартиры или дома, теперь ее распространили на участок под таким домом и хозяйственные постройки. Мера будет действовать независимо от срока владения, если деньги, полученные от продажи, направлены на улучшение жилищных условий. Кроме того, продажа указанного земельного участка (доли) должна проходить одновременно с продажей жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). А сама недвижимость не должна использоваться в рамках предпринимательской деятельности. При этом власти региона могут установить предельный размер площади земельного участка, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения.

— В середине 2023 года на сервисе «Госуслуги» появилась возможность оплачивать налоговые уведомления без получения бумажных писем и посещения отделений Федеральной налоговой службы. На портале можно оплатить налоги на имущество, землю, транспорт, а также на доходы физических лиц. Уведомления будут доступны не позднее чем за 30 дней до 1 декабря, крайнего срока уплаты налогов, уточняется в сообщении.

Неправильная постановка цели или неверный выбор стратегии

Хотите приобрести недвижимость для жилья или аренды? Быть может, цель – покупка на ранних этапах строительства и последующая продажа? Разрабатывать свою инвестиционную стратегию нужно, отталкиваясь именно от ответа на эти вопросы.

Представьте, что инвестор решил приобрести недвижимость для сдачи в аренду, но при этом он выбирает объект так, как если бы покупал квартиру для жилья. На самом деле даже на этом можно потерять деньги. Не говоря уже о случаях, когда человек стремится приобрести квартиру для краткосрочных инвестиций, то есть для перепродажи через 2-3 года, а совершает те шаги, которые инвесторы делают для долгосрочных вложений, когда недвижимость приобретается на срок от 8-10 и более лет.

Сомнение, промедление, накопление

Некоторые инвесторы подходят к процессу очень основательно, они изучают рынок, оценивают риски. Однако в некоторых ситуациях это становится препятствием на пути к реализации стратегии и получению пассивного дохода. Начинающий инвестор откладывает действия, боясь упустить лучшую возможность, зайти не в тот сегмент или выбрать неправильную стратегию. Но такое промедление порой как раз и приводит к упущенным возможностям.

Другая ловушка: попытка полностью накопить на объект прежде, чем вкладывать деньги. Когда наша семья только переехала в Москву, мы с мужем начали копить деньги на квартиру, но всего через год выбранный нами объект подорожал на 50%. В итоге мы решили взять другой тип недвижимости в ипотеку и не прогадали. На старте цена приобретенного таунхауса составляла $330 тысяч, а на следующий год он стоил уже $620 тысяч. Именно тогда на своем опыте я поняла, что на недвижимости можно зарабатывать очень неплохие деньги, причем для этого не обязательно вкладывать лишь тот капитал, который вы имеете на руках.

Недостаточное понимание рынка и отсутствие должного анализа

Принятие решения без проведения основательного анализа и, как следствие, неудачный вход в сделку – одна из главных ошибок инвесторов. Ключевая проблема заключается в покупке активов на пике рынка и по завышенной стоимости, ведь в таком случае придется либо продавать объект себе в убыток, либо ждать роста стоимости, что сопряжено с целым рядом рисков, если ваш изначальный план выглядел совсем иначе.

На самом деле даже покупка недвижимости по рыночной стоимости может привести к значительным потерям. Как? Рассмотрим на примере следующей ошибки.

Плохой риск-менеджмент

Начинающие инвесторы могут преувеличить свои финансовые возможности. В результате даже из хорошей, казалось бы, сделки придется выйти с убытком. Пример: покупатель решил приобрести квартиру по рыночной цене в ипотеку. Сделка состоялась, прошел год. Как правило, в начале графика платежей бóльшая часть средств идет на уплату процентов, а не тела кредита.

Вдруг произошел форс-мажор, человеку срочно нужны деньги, единственный выход – продать недвижимость. В лучшем случае сделать это получится по той же цене, по которой он приобрел объект, потому что квартира, купленная по рыночной цене, растет не так быстро. На это требуется от 2 до 5 лет.

Значит, человек вышел из сделки в ноль? Нет, ведь ему также придется заплатить налог за продажу недвижимости. Не стоит забывать и про проценты, которые были выплачены по ипотеке за первый год, а также инфляцию.

Когда эмоции берут верх

Еще одна распространенная ошибка – принятие эмоциональных решений, которые основаны на ваших личных ощущениях и представлениях. Когда при выборе квартиры вы в первую очередь отталкиваетесь от своего восприятия, то есть инвестируете в тот проект, который вам нравится на эмоциональном уровне, вы совершаете ошибку.

Ключевые факторы, на которые нужно опираться при выборе недвижимости – это данные рынка, результаты вашего анализа, то есть объективные показатели. Эмоции должны отходить на второй план.

Смежная проблема в том, что порой начинающий инвестор принимает решения, отталкиваясь от позитивного представления о будущем того проекта, в который он вкладывает деньги. На самом деле стоит также рассматривать и пессимистичный сценарий.

Проанализируйте, при каких условиях ваша сделка приведет к тому, что вы уйдете в ноль или даже в минус. Можете ли вы позволить себе такой убыток? Постарайтесь ответить на этот вопрос, сохранив холодную голову.

Смена стратегии в моменте

Представим, что инвестор приобрел квартиру для перепродажи, но спроса нет, и недвижимость продолжает оставаться в собственности владельца. Тогда он решает начать сдавать ее в аренду.

Мы уже выяснили, почему выбор стратегии зависит от цели. Смена стратегии в моменте также приведет к убыткам. В нашем примере, если инвестор все-таки будет сдавать объект в аренду, то продать по той цене, по которой он хотел сделать это изначально, точно не получится.

В погоне за доходностью

Некоторые начинающие инвесторы стремятся получить наибольший доход и заработать быстро. Порой они не обращают внимание на объекты с хорошей доходностью, поскольку ищут еще более выгодные варианты. Иногда вкладчики действительно их находят, но здесь могут быть свои нюансы.

Очень дешевые предложения на рынке далеко не всегда выгодны. С объектом могут быть какие-то проблемы, о которых покупатель просто не узнает до того момента, когда будет уже поздно.

В таком случае даже нулевая доходность может стать положительным исходом, риск потери депозита возрастает. Итог – разочарование и потеря мотивации для дальнейших инвестиций вместо ожидаемой сверхдоходности.

Юридические проблемы и «вредные» застройщики

Последняя ошибка связана с отсутствием понимания возможных подводных камней. Для инвесторов на вторичном рынке ключевой проблемой может стать покупка недвижимости у человека, который находится в предбанкротном состоянии.

Если начнется процедура банкротства, то приобретенная квартира также будет подвержена взысканию, потому что должник не имел права ее продавать. В таком случае имущество переходит в банкротную массу, а новый владелец становится кредитором, которому придется ждать распределения средств должника. Причем с большой долей вероятности получить все сумму назад не получится.

Вкладчики на первичном рынке должны обратить особое внимание на застройщика, нужно проверить его на добросовестность. При этом многие начинающие инвесторы не знают об одном подводном камне, который может полностью сломать их стратегию.

Представим, что человек решил вложить деньги на короткий срок – 2-3 года. Он приобрел жилую недвижимость в ипотеку на этапе предстарта или котлована с целью продать ее до получения ключей, то есть по переуступке. Дело в том, что до ввода дома в эксплуатацию объект считается новостройкой, то есть квартиру в нем можно купить по льготной ипотечной программе. Однако некоторые застройщики запрещают продажу недвижимости до завершения строительства.

Инвесторам необходимо учитывать все эти нюансы, а также оценивать перспективы дальнейшего развития рынка. Например, 2023 год ознаменовался повышением ключевой ставки и введением надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

Особенно богатым на изменения выдался декабрь: с 23 числа заемщик может оформить на себя только одну льготную ипотеку. Кроме того, максимальная сумма кредита уменьшилась с 12 до 6 млн рублей, а минимальный размер первоначального взноса, наоборот, увеличился с 20 до 30%. При этом изменения по процентам и суммам не коснулись семейной и IT-ипотеки.

Все это означает, что приобрести жилье для инвестиций станет сложнее, вполне вероятна коррекция рынка. Но есть и хорошие новости. На самом деле для инвесторов первое полугодие 2024 года станет неплохой точкой входа, потому что в это время все еще будет действовать льготная ипотека. Продлят ли ее или нет – большой вопрос. Конечно же, при принятии решений нужно учитывать цели, не медлить, но и не торопиться. Поэтому чтобы избежать ошибок начинающие инвесторы могут обратиться к профессионалам, ведь сейчас на рынке есть большой выбор различных агентств, которые специализируются на инвестициях в недвижимость.

Строительство своего дома может стать менее рискованным

Законопроект о введении счетов эскроу при строительстве индивидуальных домов с помощью подрядчика уже принят в первом чтении. И, скорее всего, скоро будет принят окончательно — власти активно развивают индивидуальное жилищное строительство.

Предполагается, что построить собственный дом можно будет по такому же принципу, как сейчас строятся многоквартирные дома. Средства покупателя дома будут зачислены на счет эскроу. Подрядчик сможет получить их только после завершения строительства. А до этого момента он будет пользоваться банковским кредитом через проектное финансирование.

До сих пор, если подрядчик оказался недобросовестным, покупатель терял заплаченные ему деньги и оставался с домом-недостроем. Теперь же при появлении проблем деньги с эскроу вернутся покупателю.

Аналогичный порядок уже действует при покупке строящегося дома в организованном коттеджном поселке. Однако многие граждане «точечно» строят дома на своих участках, привлекая подрядчиков.

Провайдерам должны облегчить доступ в дома

Законопроект об облегчении доступа провайдеров в многоквартирные дома также принят в первом чтении, на январь запланировано второе чтение. Однако этот законопроект, напротив, вызывает серьезные споры.

Одна сторона говорит, что необходимо максимально облегчить приход провайдеров в дома. Это повысит конкуренцию между ними, может снизить цены на интернет.

Другая сторона отмечает, что при этом попираются права жителей. Собственников дома даже не спросят, хотят ли они пускать очередную компанию в дом. Не урегулированы вопросы ремонта общих помещений, монтажа и демонтажа проводов и оборудования.

Дискуссия продолжается.

Посуточную аренду могут запретить

Еще один законопроект, вызывающий бурные споры — о краткосрочной аренде жилья. Второе чтение законопроекта запланировано на весеннюю сессию.

Урегулировать вопросы краткосрочной аренды потребовал Конституционный суд.

С одной стороны, необходимо защитить жителей от случайных соседей, от конфликтов с ними, от излишней нагрузки на общее имущество. Одна из поправок, которая может быть внесена в законопроект — разрешение сдавать жилье посуточно только при согласии 75% соседей. Это практически нереально и фактически убьет рынок посуточной аренды.

С другой стороны, посуточная аренда способствует развитию внутреннего туризма. Недорогих гостиниц для желающих путешествовать по стране не хватает.

Алкоголиков могут выжить из дворов

Законопроект о борьбе с так называемыми «наливайками» принят в первом чтении.

Сейчас жители многих жилых домов сталкиваются с тем, что на первых этажах появляются точки, круглосуточно торгующие алкоголем. А их нетрезвые посетители шумят во дворах домов по ночам и создают жителям другие неудобства.

Торговля алкоголем по ночам легализуется через то, что это не магазины, а псевдокафе, формально имеющие несколько столиков. Кроме того, многие такие точки даже не получают лицензий на торговлю алкоголем, а продают лишь пиво, пивные напитки, сидр, пуаре, медовуху.

Если законопроект будет принят, регионы смогут жестче регулировать торговлю алкоголем. Например, запрещать розничную торговлю и торговлю слабоалкогольными напитками в таких псевдокафе. Розничная продажа пива и пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи при оказании услуг общественного питания может быть разрешена только в таких объектах общественного питания как рестораны, бары, кафе, буфеты. Кроме того, «наливайки» не смогут днем работать как магазин, а по ночам как бы превращаться в кафе и продолжать торговать спиртным. Также регионы смогут вводить ограничения по времени при продаже алкоголя в розницу в объектах общественного питания в жилых домах или рядом с ними.

Статус апартаментов никак не определят

О необходимости определить статус апартаментов говорят уже много лет. Весной 2021 года в Госдуму даже был внесен законопроект об апартаментов, который, однако, до сих пор не дошел даже до первого чтения.

Апартаменты, которые по сути используются как квартиры, сейчас считаются нежилыми помещениями. В них выше квартплата, за них больше налоги, нельзя прописаться, нет социальной инфраструктуры. Все эти вопросы пока не урегулированы. В Госдуме регулярно сообщают, что работа над законопроектом продолжается, при этом апартаменты не будут признаны жильем, подчеркивается в последнее время.

Между тем, недавно был принят закон, который отменяет освобождение от НДС услуг застройщика по строительству апартаментов. Он будет распространяться на здания с апартаментами, которые начнут строиться с 2024 года. Это, по-видимому, приведет к повышению цен на апартаменты, что уравняет их по стоимости с квартирами и лишит явного преимущества в глазах покупателей.

Тем не менее, можно выделить несколько случаев, когда должник не обязан платить пени — даже если они начислены и выставлены в квитанции.

1. Если пени начислены на «просроченную» задолженность

Взыскание неустойки, как и самого долга по оплате ЖКУ, подчиняется общему правилу исковой давности — а именно:

— если на момент обращения коммунальной организации в суд истекло 3 года со дня, когда началась просрочка оплаты, должник может заявить об истечении срока исковой давности — и суд откажет в удовлетворении иска, даже если факт задолженности действительно подтверждается (ст.ст. 196, 199, 200 ГК РФ).

Инструкция о том, как правильно составить ходатайство о применении правила исковой давности к коммунальным долгам, доступна подписчикам моего канала на платформе Boosty.

Если срок исковой давности в отношении основного долга по оплате ЖКУ истек, считается, что он также истек и в отношении начисленной на него неустойки (ст. 207 ГК РФ, п. 25 ПП ВС РФ от 29.09.2015 № 43).

Поэтому должник не обязан платить пени за «просроченный» долг. Есть лишь одно исключение из этого правила: когда должник погасил сумму основного долга за ЖКУ в пределах срока исковой давности (т. е. с просрочкой, но в пределах 3 лет).

В таком случае не применяется правило ст. 207 ГК РФ, и суд может взыскать пени в пределах 3 последних лет на дату подачи иска (см. например, определение ВС РФ № 305-ЭС18-21546).

2. Если квитанция на оплату коммунальной услуги не приходила

Такие ситуации встречаются довольно часто: коммунальная организация по каким-то причинам не выставляет квитанции на оплату своих услуг, а после требует оплатить всю накопившуюся задолженность, да еще с неустойкой.

Но, по мнению большинства судов, начисление неустойки здесь незаконно:
— коммунальные организации обязаны своевременно предоставлять квитанции своим потребителям.

Поэтому в случае нарушения ими этой обязанности нельзя вменять в вину потребителю то, что он оплатил ЖКУ с просрочкой (например, Второй КСОЮ — дело № 8Г-15611/2023).

Таким образом, гражданин может отказаться оплачивать пени, если коммунальная организация не может подтвердить, что направляла ему квитанции своевременно.

3. Если пени начислены за период моратория

В числе чрезвычайных правительственных мер, которые принимались в условиях пандемии, следует отметить запрет начислять и взыскивать неустойку на коммунальные долги в период с 6 апреля по 31 декабря 2020 года (ПП РФ от 02.04.2020 № 424).

Как отмечает Верховный суд РФ, это правило действует в отношении всех долгов по оплате ЖКУ, независимо от того, за какой период они образовались (до введения моратория или после).

Поэтому сейчас суды освобождают должников от уплаты пеней, если они были начислены за период моратория (например: ВС РФ, определение №47-КГ23-5-К6).