За содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома собственники жилья обязаны ежемесячно платить деньги управляющей компании.

Однако, помимо обязанностей, у собственников квартир есть и права: в частности, они могут требовать от управляющей организации исполнения взятых на себя обязательств (п. 42 Правил, утв. ПП РФ от 13.08.2006 № 491).

А в их число входит ремонт имущества, которое расположено в отдельно взятой квартире — если оно относится к общедомовому (т. е. предназначено для обслуживания двух и более помещений).

С учетом этого разберем, что по закону собственнику должны отремонтировать в его квартире бесплатно, т.е. без взимания с него за это дополнительных денежных средств.

1. Заделать межпанельные швы

Жители панельных домов часто сталкиваются с такой проблемой, как промерзание стен, сырость и плесень в области стыков плит. Утепление и герметизация межпанельных швов — прямая обязанность управляющей компании.

Согласно Правилам № 170 местные разрушения герметизирующих заделок стыков полносборных зданий должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития (п. 4.2.3.1).

Управляющая организация обязана обеспечить исправное состояние стен дома, их тепло- и влагозащиту, а также своевременно устранять повреждения стен (п. 4.2.1.1).

Герметизация стыков межпанельных швов дома отнесена к текущему ремонту общедомового имущества (Приложение № 7 к Правилам № 170) — поэтому собственники квартир вправе требовать от управляющей компании провести такие работы бесплатно.

Причем решения общего собрания собственников для этого не требуется, поскольку эта работа охватывается общей обязанностью управляющей компании содержать дом в надлежащем состоянии.

2. Отремонтировать пол или потолок

Межэтажные перекрытия являются общедомовым имуществом (ограждающие и несущие конструкции дома — п. 2 Правил №491).

Поэтому в тех случаях, когда необходимо обеспечить их надлежащее состояние, возникает обязанность управляющей компании по ремонту соответственно пола или потолка в квартире.

Суды обязывают управляющие организации выполнить в квартирах бесплатную замену деревянных лаг под полом и даже восстановить слой штукатурки на потолке, если перекрытия в доме деревянные, а штукатурный слой дополнительно защищает их от воздействия воды или огня (например, Верховный суд РФ — определение № 301-ЭС19-9701, решение Жигулевского горсуда Самарской области по делу № 2-2386/2014).

3. Отремонтировать балкон

Балконная плита прямо отнесена Правилами № 491 к общему имуществу дома. Поэтому управляющая компания обязана следить за ее состоянием и в случае необходимости срочно провести текущий ремонт, чтобы обеспечить безопасность людей (п. 4.2.4.2 Правил, утв. Постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 — Правила № 170).

А вот вопрос, должна ли управляющая компания ремонтировать еще и ограждение балкона, долгое время оставался спорным. В итоге Верховный суд РФ подтвердил, что это тоже ее обязанность (ВС РФ, дело № А17 – 543/2019).

Во-первых, ограждение балкона является неотъемлемой частью самой балконной конструкции — оно вмонтировано в плиту и неразрывно с ней связано. Значит, функционирование балкона без ограждения невозможно.

А во-вторых, работы по восстановлению и замене отдельных участков и элементов балкона входит в перечень работ по текущему ремонту (Приложение № 7 Правил № 170).

Поэтому собственник имеет полное право потребовать у управляющей компании бесплатно отремонтировать не только балконную плиту, но и все ограждение балкона.

4. Сделать ремонт после ремонта

Если через квартиру проходит общедомовое имущество (трубы водоснабжения, канализации и пр.), закон обязывает ее собственника предоставить к нему доступ работникам управляющей компании, когда требуется его отремонтировать или заменить.

Но, как правило, после такого ремонта квартира сама нуждается в ремонте: вскрываются полы, отбивается плитка, портятся обои и т.д.

В большинстве случаев управляющие компании настаивают на том, что восстанавливать все это должен собственник жилья за свой счет. Однако суды придерживаются иного мнения.

По закону лицо, причинившее вред, обязано его возместить — даже если вред был причинен в условиях крайней необходимости (когда не было иных вариантов устранить опасность — ст.ст. 1064, 1067 ГК РФ).

Поэтому управляющие организации суды обязывают выполнить ремонт в поврежденной квартире либо оплатить его стоимость (например, решение Промышленного р-го суда г. Ставрополя по делу № 2-5246/17).

5. Прочистить вентиляцию

Нормативы обязывают управляющую организацию устранять неплотности, засоры и все неисправности в вентиляционных каналах, менять сломанные вытяжные решетки и их крепления (п. 5.7.1 Правил № 170).

Поэтому если в работе вентиляционного канала в квартире есть нарушения, управляющая организация обязана провести бесплатный ремонт.